أسواق الإسكان والعقارات

**محمد بن سعد** · April 24th, 2010, 07:50

بسم الله الرحمن الرحيم

والحمدلله والصلاة والسلام على رسول الله وعلى آله وصحبه أجمعين

يقولون ،، بعض الناس أن أسعار الأراضي في انخفاض !!
ويقول البعض الآخر بأنها لم تتغير.

وأصبح هذا الموضوع جزء لا يتجزأ من حديث المجالس عندنا.
والمشكلة ،، حتى عند متابعة المحللين الإعلاميين ،،
أيضا تتفاوت عندهم الروايات والإستنادات

وما يُكتب عن أسعار العقار في كثير من مواقع الشبكة العنكبوتية
نجد معظم تلك الآراء عبارة عن جدل متباين بين التفائل والتشائم

بصراحة ،، من عنده بيت أو أرض سيدافع عن الأسعار الحالية
وسيبحث عن أسباب تدعو إلى انتعاش سعر بيته أو أرضه
ولكن من لا يملك بيت أو حتى أرض غالباً سيتفاءل بالإنخفاض

لذلك ،، كل طرف سيسرد أسباب عن السعر المنطقي حسب منظوره
وتتبلور الإجابات عن استمرارية انخفاض اسعارالعقار أو ارتفاعه

هناك شريحة ثالثة قد ترى أن أسعار العقار مرتبطة بأسعار الأسهم
هؤلاء يرون العلاقة عكسية - إذا ارتفع العقار انخفضت الأسهم
وبعضهم يرى العلاقة طردية - إذا ارتفع العقار ارتفعت معه الأسهم

اصبح هذا حديث المجالس ومكاتب العقار والمنتديات
على أي حال ،، هذه الفئات - جميعها - لا تستند على مصدر موثوق
لا تستند على دراسات علمية صحيحة مبنية على أرقام حقيقية
أصبح معظمنا يبني الأمل عن الأسعار حسب قدراته المالية

ربما هناك فـئـات أخرى - فـئات قد تسيطر على الوضع كله
هناك من سعى في استثمر إمتلاك أكثر من أرض وبيت
وآخرون سعوا لإمتلاك مخططات أو حتى أراضي خام
هؤلاء - ملاك عقار - هم الخاسر الأكبر إذا هبطت الأسعار

وهؤلاء ــ من يتسجون أحلامهم الوردية
ولن يجبرهم أحد على البيع بالأسعار الجديدة
وهم من يجبرنا على بناء البيت بربع ثمن الأرض !!

المنطق أن يكون ثمن المنزل أكثر بكثير من ثمن الأرض

من الواضح أن سوقنا العقاري يمر حاليا بمرحلة ضبابية
[line]-[/line]
تقول صحيفة الاقتصادية السعودية
إذا أخذنا في الحسبان التالي:

أولا: إن هناك متغيرات واضحة للعيان في سوق العقار وفي مدينة الرياض خاصة، ألا وهي قلة الهجرة إلى الرياض في الوقت الحاضر بسبب إنشاء الجامعات في كثير من المدن الصغيرة ما ترتب عليه أن السنوات الأربع المقبلة ستكون الهجرة إلى الرياض قليلة جداً إذا ما قورنت بالسنوات السابقة، وبالتالي سيزداد السكان بعدد الدارسين الحاليين فقط، بينما السنوات الأخرى ستكون الهجرة منخفضة جداً ما سينعكس على تحول شقق العزاب المنتشرة إلى شقق عائلية صغيرة لعدم توافر طالبيها.

ثانياً: بناء المدن الصناعية في عدد من مناطق المملكة سيؤدي إلى أن تصبح مدينة الرياض طاردة للسكان وغير جاذبة لهم، فالوظائف موجودة في مدنهم فلماذا الغربة؟

ثالثاً: زيادة الأدوار في البنايات في مدينة الرياض والسماح ببناء الدور الثالث سيؤديان بالضرورة إلى تضاعف المساكن للراغبين فيها بشكل كبير، ولكم أن تتخيلوا أثر ذلك في الأسعار (قانون العرض والطلب) وأثر ذلك في المستثمرين.

رابعاً: انتشار بيع شقق التمليك بشكل كبير جداً سيؤثر تأثيراً جوهرياً في شراء الأراضي.

خامساً: لا يخفى على الجميع أنه لا يخلو بيت من بيوت سكان الرياض من أن يكون أحد أفراد الأسرة إلا وعليه قرض من قروض الأسهم، وبالتالي لا توجد سيولة لشراء الأراضي.

سادساً: ارتفاع نسبة البطالة وارتفاع أسعار المعيشة قد أثرا تأثير سلبياً في توافر السيولة في أيدي الناس ما ترتب على ذلك عدم مقدرتهم على الادخار.

سابعاً: إحجام البنوك عن الإقراض أو تقليل قيمة القرض عنصران مهمان في عدم تمكن المواطن من امتلاك مسكن، حيث إن البنك لا يوفر المبلغ الكافي لشراء المنزل، والادخار لدى المواطن ضعيف، وبالتالي سيكون ذلك قيدا إضافيا للإقبال على شراء العقارات ما سيؤثر في الطلب، أضف إلى ذلك عدم منح البنك قروضا لمن لديهم قروض سابقة قبل تصفية القروض القديمة. من خلال ما سبق ينبغي للجميع النظر بنظرة واعية، خاصة ممن يعتقدون أن الأسعار ستبقى مرتفعة، والتحليل بناء عليها في اتخاذ قرار الدخول من عدمه.
[line]-[/line]
فعلا ،، من خلال ما ذكرته هذه الصحيفة ،، ينبغي للجميع النظر بنظرة واعية، خاصة ممن يعتقدون أن الأسعار ستبقى مرتفعة، والتحليل بناء عليها في اتخاذ قرار الدخول من عدمه

الغالبية قالوا ان الوقت ليس مناسباً للشراء - استطلاع "الأسواق.نت": أزمة العقار لا زالت مستمرة

والسلام عليكم ورحمة الله وبركاته ،، خير ختام

**سلمان السلمي** · April 25th, 2010, 01:33

وعليكم السلام ورحمة الله وبركاته ...
جميل مانناقشه يادكتور محمد ... ولك ان تتخيل دور الأعلام

الغالبية قالوا ان الوقت ليس مناسباً للشراء - استطلاع "الأسواق.نت": أزمة العقار لا زالت مستمرة

الجميع شهدوا اليوم الأسود في هبوط اسعار الأسهم
فأصبح المعروض اكثر واصبح في تزايد وهلع من قبل صغار المستثمرين
الكل يريد ان يبيع ويخرج من الأزمة ....
وهذا ماسيصبح عليه في سوق العقار كثرة المعروض مع احجام الشراء

....

يتجزأ سوق العقار على اراضي للاستثمار واراضي صالحة للسكنى
اما اراضي الاستثمار فهذه يرتفع سعرها من شخص بعد آخر فتجد الأرض تفرغ
مرات عده بقصد الربح وهنا يتضرر المالك الأخير .... فتجده يدفع بها بقصد الهروب من
مأزق تجمد رأس المال والمكسب ... ومن هنا يبدأ الانحدار ..
اما اراضي السكنى فالتأثر بها بسيط طلعت او نزلت فالمقصود منها السكن ..
توجد اراضي للبيع بالهكي (يعني بالكوم )

**محمد بن سعد** · April 25th, 2010, 17:40

المشاركة الأصلية كتبت بواسطة سلمان السلمي

وعليكم السلام ورحمة الله وبركاته ...
جميل مانناقشه يادكتور محمد ... ولك ان تتخيل دور الأعلام

الجميع شهدوا اليوم الأسود في هبوط اسعار الأسهم
فأصبح المعروض اكثر واصبح في تزايد وهلع من قبل صغار المستثمرين
الكل يريد ان يبيع ويخرج من الأزمة ....
وهذا ماسيصبح عليه في سوق العقار كثرة المعروض مع احجام الشراء

....

يتجزأ سوق العقار على اراضي للاستثمار واراضي صالحة للسكنى
اما اراضي الاستثمار فهذه يرتفع سعرها من شخص بعد آخر فتجد الأرض تفرغ
مرات عده بقصد الربح وهنا يتضرر المالك الأخير .... فتجده يدفع بها بقصد الهروب من
مأزق تجمد رأس المال والمكسب ... ومن هنا يبدأ الانحدار ..
اما اراضي السكنى فالتأثر بها بسيط طلعت او نزلت فالمقصود منها السكن ..
توجد اراضي للبيع بالهكي (يعني بالكوم )

أهلا وسهلا أخي الغالي
سلمان السلمي

حتى ولو أننا لسنا خيراء عقار
نعلم بأن هذا هو حال سوق العقار الآن
كثرة المعروض + الإحجام عن الشراء

اما اراضي الاستثمار فهذه يرتفع سعرها من شخص بعد آخر فتجد الأرض تفرغ
مرات عده

إيجاد ضريبة سنويه على الأراض التي لا نبنيها (خلال مدة معينة) ينهي هذا الجدل
وفكرة الضريبة المضاعفة سنويا على الأراضي الغير مبنية
- تخدم من هو مستعجل على البناء
- تحد من الإتجار في الأراضي البور
- توجه المال إلى الإستثمار الإيجابي
- تحد من بنورامات غسيل الأموال
- تعيد أسعار الأراضي السكنية إلى سعرها المعقول (100 ريال للمتر)

شكرا على هذه النقاط القيمة

**سلمان السلمي** · April 26th, 2010, 00:07

إيجاد ضريبة سنويه على الأراض التي لا نبنيها (خلال مدة معينة) ينهي هذا الجدل
وفكرة الضريبة المضاعفة سنويا على الأراضي الغير مبنية
- تخدم من هو مستعجل على البناء
- تحد من الإتجار في الأراضي البور
- توجه المال إلى الإستثمار الإيجابي
- تحد من بنورامات غسيل الأموال
- تعيد أسعار الأراضي السكنية إلى سعرها المعقول (100 ريال للمتر)

فكرة الضريبة قد تكون ناجحة ولكن يحتاج لها الى دراسات عميقة
ومسببات معقولة والا صار الخلط بينها وبين الزكاة
وضبط عدم تراكم مبالغ الضريبة في حال البيع
واعتقد ان هذه الفكرة مستوحاة من انظمة دول اخرى
فهل توافقني يادكتور

**محمد بن سعد** · April 26th, 2010, 00:38

اهلا وسهلا

فكرة الضريبة هي تحت الدراسة فعلا

ربما فكرة تحصيل ضرائب احتكار الأراضي
تصب قي بنا مجمعات سكنية لذوي الدخول المتدنية

واعتقد ان هذه الفكرة مستوحاة من انظمة دول اخرى

نظام الضمان الإجتماعي الأمريكي
يستفيد من رسوم ضرائب الممتلكات
لصالح ذوي الدخول المحدودة
والدخول المتدمية والعاطلين عن العمل
وكل منها له أنظمته

ربما نتفق لو نغير مسمى ضريبة
ونسميها رسوم - ابعادها عن الصدقات وعن الزكوات

فهل توافقني يادكتور

نحن لم نختلف

وبالأخص أننا لسنا من ذوي التخصص

المهم تقييم حجم المشكلة هذه
مشكلة أن الأراضي الفضاء كثيرة وسط مدننا
وأن المشكلة هي في أسعارها الجهنمية

شكرا على المتابعة