عبد العزيز العليوي - الإقتصادية : قدر مختصون حاجة القطاع الإسكاني في السعودية حتى 2016 بنحو 1.1 مليون وحدة سكنية بتكلفة 600 مليار ريال، إلا أنهم شككوا في مقدرة مشاريع التطوير الشامل على توفير حاجات السوق الإسكانية بسبب البيروقراطية وضعف التمويل وارتفاع أسعار الأراضي الخام، ومواد البناء، إضافة إلى نفاذ صبر المطورين العقاريين على مشاريع تتطلب ما بين 5 إلى 7 سنوات للانتهاء منها، وربطوا تراجع ''الأمن العقاري'' بسبب مشاكل الصكوك المستمرة وتداخلها، وإيقاف الكثير منها رغم صدورها من جهة الاختصاص، وعدم وجود مؤشرات وقنوات توضح أسعار الأراضي في كل حي، للحد من تلاعب السماسرة. وقالوا إن السوق العقارية في 2011 لم تحقق أية مكاسب تشريعية، مطالبين بسن إجراءات منظمة للسوق العقاريو وفتح المجال لفسح المخططات وتراخيص البناء، وتحفيز الاستثمار ودعم البناء والحد من المضاربة، مؤكدين أن التشريعات الحالية قديمة وتحتاج إلى تحديث يواكب النهضة التطويرية في كافة دول العالم.
ملف مرفق 2254
عدم وجود مؤشرات موثوق بها في كل حي تزيد من تلاعب السماسرة. تصوير : خالد الخميس ــ «الاقتصادية»
السوق العقارية في 2011 لم تحقق أي مكاسب تشريعية
وأرجعوا قلة تنفيذ الصفقات العقارية إلى محدودية الفرص الاستثمارية نتيجة قلة الربح المتوقع مقارنة بالمخاطرة العالية، متوقعين تراجع أسعار المكاتب التجارية لفائض المعروض خاصة في الرياض التي يجري فيها بناء مشاريع أبراج تجارية كمركز الملك عبد الله المالي وأبراج التأمينات الاجتماعية.
استقرار الأسعار من جهته دعا محمد بن صالح الخليل نائب رئيس اللجنة الوطنية العقارية إلى ضرورة سن أنظمة وتشريعات تساعد بشكل كبير على استقرار الأسعار وتوازنها مثل تأطير العلاقة بين المستأجر والمؤجر وأنظمة التمويل وأنظمة اعتماد المخططات وفسوحات البناء وأنظمة البناء وكود البناء وغيرها من الأنظمة التي يحتاج إليها القطاع كذلك فإن وجود مرجعية للقطاع سيسهم بشكل كبير في حل إشكالياته. وعن ارتفاع الأسعار في 2011، وتأثيرها في السوق في العام الجاري قال نائب رئيس اللجنة العقارية في مجلس الغرف : ''أسعار العقارات يحمكها العرض والطلب، ونحتاج إلى توازن بين العرض والطلب لتوازن الأسعار، إلا أن شح الأراضي المخططة دفع الأسعار للارتفاع في السابق'' مرجعاً شح الأراضي إلى ايقاف عدد كبير من الصكوك من قبل الجهات المعنية رغم صدورها من جهة الاختصاص، ويعتقد الخليل أن ''من المهم لتوازن الأسعار والنمو الاقتصادي والاستقرار الاجتماعي النظر في تلك الصكوك الموقوفة وفسحها بأسرع وقت ممكن لدعم توازن الأسعار ودعم نمو القطاع العقاري بأسعار مناسبة للجميع''.
ملف مرفق 2255
التطوير الشامل حلم لم يتحقق وعن ما إذا كانت صناعة التطوير العقاري ستتجه صوب التطوير الشامل في 2012، قال نائب رئيس اللجنة الوطنية العقارية في مجلس الغرف إن التطوير الشامل حلم يراود الجميع، من القطاع العام والقطاع الخاص والمستفيدين، وهو لن ينجح دون دعم وتذليل العقبات وعلى رأس ذلك التنسيق بين الأمانات ومقدمي خدمات البنية التحتية من جهات حكومية وشركات من طرق وكهرباء ومياه وصرف صحي واتصالات ونحوه، وتسهيل الإجراءات واختصار المدة التي يحتاج إليها المطور لاعتماد المشروع، وتوفير التمويل اللازم له وتأطير العلاقة بين المطور والمقاولين والمستفيدين، وتشجيع الدولة للراغبين في التطوير الشامل وتفعيل نظام جمعية الملاك وتفعيل كود البناء.
تحديث التشريعات القائمة ووصف الخليل الميزانية التي أعلنت الأسبوع الماضي بأنها داعمة للاقتصاد الوطني بشكل عام، ولنمو القطاع العقاري الذي يعد إحدى الركائز المهمة للاقتصاد الوطني ويعتبر القطاع الثاني بعد النفط، وقال: '' القطاع العقاري يتطلع من الجهات المختصة إلى استصدار تشريعات جديدة وتحديث التشريعات الحالية التي صدرت منذ زمن وتحتاج إلى تحديث''.
محدودية الفرص الاستثمارية من جهته يرى ماجد الحقيل الرئيس التنفيذي لشركة رافال للتطوير العقاري في تدني مستوى التنفيذ من الجانبين العرض والطلب مؤشراً غير جيد، بحيث إن البائع لا يجد فرصا استثمارية بديلة في مقابل المشتري الذي يرى أن هامش الربح المتوقع قليل مقارنة بالمخاطرة، كما أن المشتري يري أن الأسعار تجاوزت قدراته المالية، ومع ذلك قال الحقيل:''أعتقد وللأسف ستكون هنالك استمرارية في ارتفاع الأسعار نظرا لقلة المعروض وكثرة المضاربة مع قلة البدائل الاستثمارية في السوق خاصة الطلب المستمر على المساكن. ويرجع الحقيل تأخر الرياض وجدة عن تطوير مخططات جديدة وفقاً للأسلوب القديم في جمع الأموال وشراء الأراضي وتطويرها ثم بيعها ، إلى غياب المساهمات العقارية وعدم قناعة أو استيعاب عدد من العقاريين لدور صناديق الاستثمار،إضافة إلى ارتفاع كبير في الأراضي الخام قلل من مغامرة عدد من العقاريين للشراء، لأن هامش الربحية مقابل المخاطرة والوقت لم تعد مغرية كما كانت.
كيف تخسر شركات التطوير الأجنبية؟ وعن صناعة التطوير العقاري ودورها في تطور المنتج العقاري، قال الحقيل: إن صناعة التطوير العقاري عادة ما تنجح حينما تكون محلية وتثريها المشاركات العالمية من خلال خبراتها التصميمية والتنفيذية،كما يمكن الاستعانة بالخبرات الأجنبية من خلال شركات إدارة المشاريع أو المكاتب الهندسية، إلا أن بعض الشركات الأجنبية تأتي بأفكار أحيانا تكون غير منطقية وبأنماط مالية أواجتماعية مختلفة بعيدة عن الواقع وتجد صعوبة في تسويق المنتجات الخاصة فيها. لكن مفهوم التطوير الشامل يتطلب مشاركة حقيقية بين الدولة والقطاع الخاص فالدعم المعنوي أو اللوجستي مفقود من قطاعات الدولة المختلفة، وتابع: ''لذا لن ترى عددا من المشاريع الكثيرة ما دامت الإجراءات على هذا المنوال''. وأكد الرئيس التنفيذي لشركة رافال للتطوير العقاري أن التشريعات الحالية قديمة وتحتاج إلى إعادة نظر لمصلحة المنتج النهائي وتلبية الطلب الكبير المتزايد، موضحاً أن عدم وجود مرجعية واحدة ساهم في تعطيل وخلق جو من عدم استقرارية القطاع العقاري.
الميزانية تدعم الإسكان في 2012 من جهته وصف ناصر المقيم عضو اللجنة العقارية في غرفة الشرقية ونائب الرئيس التنفيذي في الشركة الأولى لتطوير العقارات، الميزانية بأنها الأضخم قياسا بالميزانيات السابقة وهي تؤكد النمو الكبير الذي يشهده الاقتصاد الوطني والفائض الذي يحققه بعد تغطية كامل العجز في الميزانية، بتوافر مبالغ كبيرة ستصرف على المشاريع التنموية والتطويرية، وعلى مشاريع وزارة الإسكان. وقال إن النمو الاقتصادي الذي تشهده المملكة، سيحفز قيام العديد من المشاريع العقارية من الكيانات العقارية القادرة من ناحية وكذلك دخول الشركات الخليجية للسوق السعودية بعد إعلان معاملة الشركات الخليجية مثل معاملة الشركات السعودية بتملك وتطوير العقار من ناحية أخرى.
حجم الحاجة الإسكانية وبين عضو اللجنة العقارية في غرفة الشرقية أن شركات التطوير المحلية والإقليمية بدأت تلعب دوراً مهماً في دعم السوق العقارية، حيث تقدمت حتى الآن تسع شركات تطوير من ذوات الوزن الثقيل والخبرة العالية، بمشاريع عقارية للاستثمار في القطاع الإسكاني محليا، ولمواجهة الطلب المتنامي لتزويد السوق بنحو 1.1مليون وحدة سكنية وبتكلفة تقدر بـ 600 مليار خلال خمس سنوات قادمة، ولغاية عام 2016، مشيراً إلى أن الشركات المحلية والأجنبية تدرك حجم الطلب الحالي، وتتنافس فيما بينها لاقتطاع حصتها من الكعكة الإسكانية إلى جانب ما ستوفره وزارة الإسكان، مؤكداً أن على الشركات العقارية أن تضاعف طاقتها الإنتاجية في القطاع الإسكاني في 2012، وأن تحصر دورها في تشييد المساكن، خاصة مشاريع الإسكان المخصصة لذوي الدخل المتوسط في جميع مدن المملكة التي تشهد طلب كبيراً.
استثمارات تتجه للقطاع العقاري وأضاف أن حجم المخصص من الميزانية لصناديق التنمية ووزارة الإسكان يعكس الحاجة الملحة للمواطن في تملك وبناء المساكن وسيكون له دور كبير في تحريك السوق العقارية في المملكة بوجود صانع السوق المتمثل في ''وزارة الإسكان''. وعاد المقيم وأكد أن الميزانية تعطي مؤشراً كبيراً وواضحاً للمطورين والمستثمرين عن حجم الملاءة المالية التي تتمتع بها الدولة من خلال الاستمرار فيما تم الالتزام به من خطط تنموية، وأن هذا الانفاق الحكومي يشجعهم على ضخ سيولة أكبر وتحويل استثماراتهم في القطاع العقاري. وعن حركة الأسعار في 2012، أوضح عضو اللجنة العقارية في غرفة الشرقية، أنه يمكن تقسيم التوقعات في سوق العقار إلى توقعات تخص الأراضي وأخرى تخص الممتلكات أو الاستثمارات العقارية في الوحدات ''سكني،استثماري، تجاري،صناعي''، ففيما يخص الأراضي الخام يتوقع استقرار الأسعار، مع تنامي حجم مشاريع التطوير للبنية التحتية، ومؤشرات فرض الرسوم على الأراضي البيضاء، حيث أوضحت دراسات أن نحو 30 في المائة من الأراضي داخل النطاق العمراني في الرياض غير مستغلة ولم تحول إلى وحدات استثمارية بعد.
المكاتب التجارية في المقابل توقع المقيم انخفاضاً بنسبة 10 في المائة في المكاتب التجارية خاصة في الرياض مع قرب الانتهاء من مشاريع أبراج تجارية عملاقة كمركز الملك عبد الله المالي، وأبراح التأمينات الاجتماعية في غرناطة وفي العليا، مشيراً إلى أن قطاع المكاتب التجارية عانى في عام 2011 من ارتفاع كبير لفائض المعروض من مكاتب وصعوبة البحث عن مؤسسات أو شركات ذات أهمية استراتيجية ترغب في استئجار تلك المكاتب لمدد طويلة، مع اتجاه الكثير منها إلى بناء مبان تجارية تعود ملكيتها لها، وهذا ما يجعل الأسعار تستمر في الانخفاض، كما توقع نائب الرئيس التنفيذي في الأولى لتطوير العقارات نمواً بسبب الطلب المستقر على تأجير المحال في المراكز التجارية ''المولات'' مع وجود نقص ملحوظ في العرض في هذا القطاع.
تعاضد القطاعين الحكومي والخاص الدكتور صالح الحناكي الرئيس التنفيذي لشركة دار الصفقة العقارية توقع أن تنعكس نتائج الميزانية إيجاباً على السوق العقارية بفعل الإنفاق الحكومي والطلب الحقيقي على المساكن، وذلك من خلال توجيه جزء من الفوائض المقدرة بـ 250 مليار ريال، لتنفيذ القرار الملكي بتشييد 500 ألف وحدة سكنية، في جميع مناطق المملكة، متوقعاً أن يحقق قطاع الانشاءات هو الآخر نشاطاً موازياً للقطاع العقاري. وفي الجانب الإسكاني يرى الحناكي أن الجهود الحكومية المبذولة حالياً لا يمكن أن تحقق هدفها دون مشاركة من القطاع الخاص، وأن الدور الحكومي منفرداً سيكون قاصرا عن تشييد مساكن ذات جودة عالية وأسعار مناسبة، وكذلك القطاع الخاص ''منفرداً أيضا'' دون دعم من القطاع الحكومي؛ سواء في جانب التمويل، أو تسهيل التراخيص، أو حتى الصكوك، أو كل ذلك مجتمعاً.
ارتفاع غير مبرر يؤكد الحناكي أن بعض المواقع في (بعض) المدن شهدت ارتفاعات كبيرة؛ حدت من تداولها؛ مرجعاً الارتفاعات في أسعار العقارات الفردية التي تنشط بسبب القروض الشخصية، وقروض التمويل الإسكاني، وصندوق التنمية العقاري إلى اختلاف ارتفاع الأسعار من منطقة إلى أخرى داخل حدود المدينة، وكذلك اختلافها من مدينة إلى أخرى، مشيراً إلى أن الدعم الحكومي الذي ترجمته ميزانية العام الجديد التي صدرت قبل أيام؛ والإنفاق الحكومي الكبير في مشاريع البنى التحتية، سيعزز من استمرارية النشاط العقاري وقد يدفع ببعضها إلى الارتفاع، متوقعاً أن تتجه بوصلة النشاط العقاري إلى المناطق ذات النشاط الأقل خلال السنوات السابقة، مثل مناطق جنوب وشرق وغرب الرياض، وكذلك جنوب جدة وشرقها.
أزمة الصكوك الموقوفة الرئيس التنفيذي لشركة دار الصفقة العقارية لفت إلى أن السوق العقارية في 2012، لم تحقق مكاسب تذكر في التشريعات، وأن المستثمرين العقاريين يواجهون مزيداً من التعقيد في مجال التراخيص والفسوحات وغيرها، فضلاً عن مشكلة الصكوك التي ظهرت بسبب تجاوزات ليس لملاك العقارات دخل بها، والتي خلقت حالة من عدم الاستقرار وتراجعا ملحوظا للأمن العقاري الذي كان يميز السوق العقارية السعودية عن غيرها من الأسواق في المنطقة.
ارتفاع الأسعار واحتكار الملاك من جهته قال جارالله العضيب رئيس مجلس إدارة شركة نجوم السلام، إن مشاريع التطوير الشامل تواجه عدة مشكلات تعيق من تطورها بينها ارتفاع أسعار الأراضي، واحتكار الملاك لها، والبيروقراطية الزائدة في الإجراءات الحكومية التي تحد من اتجاه المطورين العقاريين العالميين من الاستثمار في السوق السعودية، مؤكداً أن المطور الأجنبي لم يدخل السوق العقارية بعد لعدم اقتناعه بالسوق المحلية من حيث المواصفات المفروضة عليه من قبل الجهات الحكومية وارتفاع تكاليف البناء وعدم توافر الأيدي العاملة بسهولة.
تنظيم السوق العقارية طالب رئيس مجلس إدارة شركة نجوم السلام، بضرورة تنظيم السوق العقارية في 2012، ورسم خطط زمنية واضحة وعدم السماح للمطورين بتجاوز هذه الخطط، مع وجود قنوات ذات مصداقية توضح قيمة الأراضي المباعة وعرضها أمام الجميع لعدم التلاعب في الأسعار، ومنح الارتفاعات في الطوابق حسب عرض الشارع، وبحسب العضيب فإن شارعا بعرض 60 مترا تستحق الأراضي التجارية الواقعة عليه بناء ستة أدوار.
