حل جديد لخفض الأسعار.. تحديد نسبة استقطاع في المخططات
تشكو سوق العقار السعودية من قلة الأراضي المعروضة للبيع بأسعار مناسبة، حيث إن الطلب يفوق العرض وذلك لأسباب عديدة . وقد أدى ذلك إلى ارتفاع حاد في أسعار الأراضي خاصة في المدن الكبيرة. وقم تم استعراض عدة استراتيجيات لكبح هذا الارتفاع في أسعار الأراضي ومن ذلك ما يُتداول في دهاليز مجلس الشورى بشأن فرض رسوم على الأراضي البيضاء داخل النطاق العمراني للمدن، وتبين تجربة الكويت أن تطبيق أو فرض مثل هذه الرسوم قد أدى إلى انخفاض في أسعار الأراضي بمعدل 10 في المائة، حيث إن فرض الرسوم قد يؤدي إلى انخفاض في أسعار الأراضي من خلال زيادة المعروض منها ، فإننا في هذه المقالة نقترح استراتيجية أخرى قد تساعد إلى حد كبير على زيادة المعروض من الأراضي ، وتتمثل هذه الاستراتيجية في تحديد نسبة الاستقطاع من أراضي المخططات (أي الأراضي البيضاء) لصالح المرافق الحكومية والخدمات التي يحتاج إليها كل مخطط ، وذلك من خلال ربط نسبة الاستقطاع بالفترة الزمنية لبقاء المخطط بدون تطوير . وعادة ما تكون هذه النسبة في المخططات السكنية 33 في المائة من مساحة المخطط.
الاستراتيجية تتلخص في إعطاء صاحب المخطط
(أي الأراضي البيضاء) نسبة استقطاع مشجعة
( مثلاً 30 في المائة من مساحة المخطط بدلا من 33 في المائة) إذا أنهى تطوير المخطط خلال سنة واحدة ، ونسبة ( 33 في المائة) عند إنهائه التطوير كاملاً خلال سنتين، أي أنه لا يحصل على أي نسبة تشجيعية . أما عند إنهائه التطوير خلال ثلاث سنوات ، فيستقطع منه نسبة (36 في المائة) مثلا ، وهكذا كلما زادت فترة التأخير زادت نسبة الاستقطاع، وبالتالي فهي تمثل علاقة إيجابية بين فترة إنهاء التطوير ونسبة الاستقطاع.
أما بالنسبة إلى الفرق في نسبة الاستقطاع في حالة التأخير ، فتحول ملكيتها إلى وزارة الإسكان كغرامة على صاحب المخطط جراء تأخيره في تطوير المخطط (الأراضي البيضاء).على أنه يجب أن يصاحب ذلك:
ـ تسريع إجراءات اعتماد المخطط لدى الوزارة أو استحداث مركز موحد لإنهاء جميع الإجراءات خلال فترة وجيزة.
ـ سرعة إنجاز إفراغات صكوك قطع الأراضي لدى كتابات العدل للبدء في تداولها أو البناء الفعلي على هذه الاراضي.
ـ تسهيل تمويل تطوير المخططات من قبل البنوك التجارية بإيعاز من مؤسسة النقد أو أن تقوم وزارة الإسكان بمنح أصحاب المخططات (الأراضي البيضاء) قروضا ميسرة قصيرة الأجل.
أعتقد أن مثل هذه الاستراتيجية ستفيد جميع الأطراف ذات العلاقة ، فمن جهة تمثل حافزا لأصحاب الأراضي من خلال تقليل نسبة الاستقطاع مما سيمنحهم مساحة أكبر للبيع وجني أرباح أكثر ، ومن ناحية أخرى سيخسر أصحاب الأراضي الذين يماطلون في عدم سرعة تطوير الأراضي التي يمتلكونها وستحصل وزارة الإسكان على أراضٍ جديدة من جراء هذه المماطلة ، وهذا يؤدي في المحصلة إلى استفادة المواطن من ذلك الانخفاض في الأسعار نتيجة لزيادة المعروض من الأراضي ، ويجعل من الممكن تملكه لأرض بسعر معقول.
