إعمار مكة يضخ 100 مليار ريال في السوق العقارية
توقعت اللجنة العقارية في الغرفة التجارية الصناعية في مكة المكرمة، ضخ أكثر من 100 مليار ريال في سوق العقارات في العاصمة المقدسة خلال 30 شهراً، مشيرة إلى أن مشروع الملك عبد الله بن عبد العزيز لإعمار مكة، الذي يشمل تطوير الأحياء العشوائية، ومخطط إدارة التنمية الحضرية، ومعالجة أوضاع ازدحام الحركة المرورية والمشاة في مكة المكرمة والمشاعر المقدسة، سيكون قادراً على استيعاب مستثمرين جدد في قطاعي التطوير والمقاولات.
واتفقت اللجنتان العقاريتان في مكة المكرمة وجدة، على أن قرار مجلس الوزراء الصادر الاثنين الماضي بخصوص تفريغ قضاة في المحاكم العامة أو تكليفهم خارج وقت الدوام الرسمي من أجل سرعة البت في القضايا المتعلقة بالمساهمات العقارية، سيعجل في تصفية المساهمات المتعثرة، التي تقدر في جدة وحدها بنحو 90 مخططاً تعثرت الغالبية منها بسبب إجراءات إدارية أو تداخل صكوك وعدة مسببات أخرى، تصل قيمتها إلى أكثر من مليار ريال، في حين تبلغ قيمة المساهمات المتعثرة في العاصمة المقدسة وحدها ثلاثة مليارات ريال، مرجعتين تعثر 70% من المساهمات العقارية إلى القائم بالمساهمة لعدم معرفته بكيفية إدارة المساهم.
التثمين العادل
وأكد رئيس اللجنة العقارية في الغرفة التجارية الصناعية في جدة عبد الله بن سعد الأحمري، في تصريحات لصحيفة "الاقتصادية" السعودية، أن اللجنة تسلمت كتابات من لجنة المساهمات العقارية من أجل تقييم بعض المساهمات المتعثرة وتثمينها التثمين العادل، وهو ما تم الرد عليه من خلال التقارير التي أعدها مجموعة مختصين من ذوي الخبرة في مجال التثمين العقاري"، مبيناً أن على الرغم من جهود اللجنة وحرصها على سرعة البت في المساهمات وتصفيتها، إلا أن المساهمات التي لا تزال متعثرة تزيد قيمتها الإجمالية عن 100 مليار ريال.
وقال الأحمري إن من أكثر الأسباب التي ساهمت في تعثر المساهمات العقارية تكمن في وجود الملاحظات في الصكوك أو عدم قدرة القائم على المساهمة بإدارتها بالشكل النظامي، أو لعدم وجود الملاءة المالية القادرة على القيام بتنفيذ المساهمة خاصة في حال كانت في المجال العقاري.
ودعا الأحمري، من أجل الحد من التعثر في سداد ديون الإيجارات للوحدات السكنية، بضرورة صدور تشريع لا يسمح لأي مستثمر بزيادة سعر الإيجار إلا بنسبة تراوح بين 10 إلى 15% بعد كل خمسة أعوام على أقل تقدير، وذلك حتى لا تنمو ظاهرة رفع الإيجارات على المواطنين خاصة من ذوي الدخل المحدود من قبل مستثمري العقارات ومقارنة مبانيهم القديمة الإنشاء بالحديثة التي قد يتعذر ملاكها بارتفاع أسعار مدخلات الإنشاء التي اعتمدوا عليها في البناء.
وشدد الأحمري على أن أسعار العقارات في جدة خلال الفترة القادمة ستشهد استقرار ملحوظاً في أسعارها مع ميل طفيف للانخفاض في بعض المواقع، خاصة تلك التي لم تكتمل فيها منظومة الخدمات.
المعوقات البيروقراطية
من جهته، رأى رئيس اللجنة العقارية في الغرفة التجارية الصناعية في مكة المكرمة منصور أبو رياش أن قرار مجلس الوزراء يعد خطوة في الاتجاه الذي يؤكد حرص حكومة المملكة على سرعة إنجاز أعمال لجنة المساهمات العقارية من خلال تصفية المساهمات المتعثرة وعودة الأموال إلى أصحابها، مبيناً أن مساحة المملكة الكبيرة ولتعدد وجود المساهمات في أكثر من محافظة أو مدينة فإن الأمر يحتاج إلى إنشاء لجان فرعية تتبع للجنة الرئيسية من خلال التسلسل الإداري، وبإمكان تلك اللجان الفرعية في حال استعانة بخبراء مختصين في المجال من إزالة المعوقات البيروقراطية وسرعة الفصل في المساهمات المتعثرة.
وقال أبو رياش: "هناك مساهمات متعثرة عدة، ولكن من بينها مساهمات تعثرت بسبب وجود إجراءات شرعية أو إدارية لم تكتمل لصالح المخطط المراد إقامة المساهمة عليه"، مبيناً أن في جدة نحو 90 مخططاً موقفاً منذ أكثر من 30 عاماً مضت، وذلك بسبب إجراءات شرعية أو إدارية، أو لعدم صحة الصك، حيث إن الأخير كان من أبرز أسباب إيقاف تلك المخططات، خاصة أنه تم الكشف عن وجود بعض الصكوك التي أفرغت لعدة مرات متوالية يضم بين طياته بعض الشوائب التي أفقدته أهليته، وهو الأمر الذي أنعكس سلباً على المواطن الذي قام بالشراء في تلك المخططات، مردفاً: في مكة المكرمة هناك ما يربو عن ثلاثة مليارات ريال متعثرة في مساهمات أكثرها عقارية".
ودعا أبو رياش إلى ضرورة أن يكون هناك تتبع بياني للمساهمات العقارية المتعثرة، مشيراً إلى إمكانية وجود تلاعب في الأسعار التي قدمت للمواطنين عند المساهمة، وذلك من خلال تداول عمليات البيع بشكل وهمي من قبل المقيم للمساهمة، وهو الأمر الذي قد يرفع السعر على المساهم بشكل لا يتناسب مع القيمة الحقيقية لسعر المتر في المساهمة والذي قد يقل بنسبة 50% عن مبلغ المساهمة، مبيناً أن تعثر المساهمات تعود بنسبة 70% على القائم بالمساهمة لعدم معرفته بكيفية إدارة المساهمة، ونحو 30% تعود بسبب الإجراءات الإدارية والبيروقراطية.
ويتوقع أبو رياش أن يشهد القطاع العقاري في مكة المكرمة في فترة ما بعد موسم حج هذا العام طفرة هائلة وانتعاش اقتصادي ملحوظ، خاصة بعد أن خالف السوق في شهر رمضان توقعات الركود وسجل حجم صفقات جدا مرتفع، مبيناً أن هناك عمليات نزع للملكية بشكل كبير ستجرى خلال الفترة القادمة، وإنها ستضخ نحو 100 مليار ريال في عروق الاقتصاد العقاري المكي، منها نحو 40 – 50 مليارا كقيمة تعويضات لنزع الملكيات.
وكشف أبو رياش، أن نزع الملكيات للعقارات لصالح مشاريع التطوير تفوق نحو 16 ألف عقار خلال الثلاثة أعوام المقبلة، ومنها ستة إلى سبعة آلاف عقار لصالح مشروع الشامية، ونحو 850 عقارا لصالح الخط الدائري الداخلي، ونحو 1650 عقارا ستنزع لصالح الخط الدائري الثالث، كما أن هناك عقارات سيتم نزعها لصالح الدائري الرابع لم يتضح عددها بشكل كلي حتى الآن، متوقعاً أن يدخل إلى السوق العقارية في مكة المكرمة نحو 100 مليار ريال نصفها لصالح تعويضات نزع الملكيات، وأما النصف الثاني فسيكون الإعلان لفتح أبواب المضاربة العقارية التي ستسهم في انتعاش السوق وارتفاع الأسعار.
التعويضات وتضخم الطلب
من جهته، قال عضو لجنة تقدير العقارات في الغرفة التجارية الصناعية في مكة المكرمة عبد الله سقاط، "إن حجم المشاريع التنموية الضخمة التي تشهدها مكة المكرمة في الوقت الحالي، أسهمت بكل تأكيد في زيادة حجم النشاط في القطاع العقاري، وهو ما جعل من الأسعار ترتفع معدلاتها نظراً لكثافة حجم الطلب مقابل حجم العرض المتواضع"، مشيراً أن قيمة التعويضات التي تحصل عليها المواطنين كانت من أبرز الأسباب في تضخم مستوى الطلب في ظل تقلص المساحة العقارية في مكة.
ورأى سقاط أن مشروع خادم الحرمين الشريفين لإعمار مكة المكرمة، ووجود مشاريع ضخمة تتأهب للتنفيذ خلال الفترة القادمة، ستدفع بزيادة عمليات النزع للملكيات والضخ لمبالغ تصل في حجمها إلى المليارات، مما قد يدفع بأسعار العقارات إلى الارتفاع لتغلق في أقل الأحوال على نسبة 100%، وذلك بسبب عملية تدوير المبالغ التي تم ضخها كتعويضات في السوق من أجل تأمين بدائل للمساكن المنزوعة من ملاكها لصالح عمليات التنمية والتطوير.
