مهيوب ثقيف
September 29th, 2013, 17:50
الدمام - اليوم : وصف خبراء في قطاع التطوير العقاري نظام (إيجار) الذي استحدثته وزارة الإسكان مؤخرا، بأنه من أوائل البرامج في تنظيم عملية التأجير في المملكة، وهو يسعى لحفظ حقوق الملاك والمستهلكين، مؤكدين أن هذا النظام سيسهم في خفض معدل الإيجارات إلى 10 بالمائة خلال السنوات الثلاث القادمة. وأشاروا الى أن النظام منظومة إلكترونية، تقدم حلولاً تكاملية لقطاع الإسكان الإيجاري، من خلال خدمات تنظم العلاقة وتحفظ حقوق كل من المستأجر والمؤجر والوسيط العقاري، إضافة إلى العين المؤجرة، وتهدف وزارة الإسكان إلى تكوين البيئة النظامية والتشغيلية اللازمة لعمل المنظومة بالتعاون مع شركائها من الجهات الحكومية والخاصة ذات العلاقة.
http://www.alyaum.com/News/files.php?file=2012/a1_228146286.jpg
بقلم : سلطان الطولاني – الدمام
بيئة نظامية
وقد شرعت الوزارة هذا النظام؛ لأسباب تخص عدة جوانب منها نظامية وهي عدم وجود لائحة توضح حقوق وواجبات المستأجر والمؤجر، وعدم وجود عقد موحد يرجع إليه الجميع، وكذلك عدم تسجيل وتوثيق العقود عند أي جهة حكومية، إضافة إلى عدم التحقق من هويات أطراف عملية التأجير ،وجود وسطاء عقاريين غير مرخصين لممارسة عملية التأجير، أما بالنسبة للجوانب المالية فهناك خيارات محدودة لتحصيل ودفع الإيجارات، وعدم وجود قاعدة بيانات ائتمانية عن السلوك المالي بقطاع الاسكان الإيجار، وكذلك من أجل الجوانب اللوجستية مثل صعوبة إيجاد الوحدات العقارية المعدة للإيجار، ومحدودية طرق عرض الوحدات العقارية المعدة للإيجار، إضافة إلى صعوبة التواصل بين أطراف العملية التأجيرية، والجوانب الإحصائية لعدم وجود إحصاءات دقيقة وواضحة لسوق العقار، وغياب الشفافية في سوق العقار؛ مما يقود إلى صعوبة اتخاذ القرارات الصحيحة المتعلقة بقطاع الاسكان الايجاري، التلاعب بالأسعار، وكذلك العشوائية في الاستثمار بسوق الاسكان الايجاري، إضافة إلى ارتفاع الأسعار بسبب نقص عرض الوحدات العقارية المعدة للإيجار مقابل ارتفاع الطلب.
وأكدت الوزارة سعيها من خلال هذا النظام، لبناء بيئة نظامية من خلال اعداد وصياغة لائحة حقوق وواجبات المستأجر والمؤجر، وهيكلة العلاقات النظامية لأطراف العملية التأجيرية العقد الموحد للإيجار، وهي نتيجة للتعاون مع الجهات الحكومية ذات العلاقة لتدعيم بناء البيئة النظامية، وسيتم التعاون مع الجهات الحكومية ذات العلاقة من خلال التعريف بالمشروع، استقراء المرئيات حول إيجار. الاتفاق على أطر التعاون وتطوير وبناء إيجار بعد الانتهاء من بناء البيئة النظامية، تبدأ عمليات تهيئة المنظومة الالكترونية لإيجار من خلال تنفيذ نتائج الدراسات القانونية والاستشارية، بحيث يعمل على تطوير وبناء الخدمات المقدمة من خلال إيجار. الربط مع الجهات الحكومية والأخرى ذات العلاقة والجاهزة تقنياً.
ويقدم النظام خدمات، منها توثيق عقد الإيجار الموحد، تسهيل إبرام وتوثيق العقود بين أطراف العملية التأجيرية، وتتضمن: بناء آلية إلكترونية لإبرام العقود، تدقيق هوية أطراف العقد وحفظ عقد الإيجار بصيغة إلكترونية، استرجاع العقد عند الحاجة، تمرير بيانات أطراف العقد لنظام شموس الأمني.
وبخصوص السجل الائتماني للعملاء، فهو يعمل كأداة لتقييم المخاطر لأطراف الشبكة المعنيين، وتتضمن بناء قاعدة بيانات ائتمانية لعملاء ايجار، ووضع تقييم للعميل بناءً على تاريخ تعاملاته المالية المتوفر بقاعدة البيانات، وكذلك تمكين عملاء إيجار المعنيين من الاطلاع على التقييم، إضافة إلى الربط مع نظام شموس الامني الآلي لتمرير بيانات أطراف العقد الإيجاري من خلال أدوات الاتصال المعيارية (SDK) المعتمد حاليا، وكذلك برنامج الوساطة الذي يعد منصة إلكترونية توفر العرض للعقارات المعدة للإيجار، ويتضمن بناء منصة إلكترونية تسهل عرض الوحدات العقارية المعدة للإيجار وإتاحة آليات بحث فعالة للمستفيدين من إيجار، والتنسيق بين الأطراف ذات العلاقة بالعرض.
أما بخصوص منصة إيجار، فهي لتطوير إيجار كمنصة قابلة للتكامل مع أنظمة حكومية وخاصة أخرى، من خلال تطوير أدوات الاتصال المعيارية (SDK) والإحصاءات والمؤشرات العقارية للاستفادة من قاعدة بيانات إيجار؛ لبناء منصة إحصائية ومعلوماتية عن قطاع الإسكان الإيجاري. مما يتيح بالتالي تقديم بيانات إحصائية، وكذلك يوجد برنامج التسديد الالكتروني، وهو إنشاء آلية لإتاحة تدفق الأجرة من المستأجر إلى المؤجر أو الوسيط. مما يتيح سهولة الدفع والتحصيل وتوثيق عملية السداد إمكانية تجزئة الأجرة، أما بالنسبة للتنبيهات والإشعارات فهو نظام يتيح آلية إلكترونية سهلة للتواصل مع مستخدمي إيجار، ويتضمن ذلك تنبيه وإشعار المستخدمين عند التعاقد وتنبيه وإشعار المستخدمين بالعمليات المالية وإشعار المستخدمين بالتواريخ ذات العلاقة بالعقود، وإشعار المستخدمين حين إحداث أي تغييرات على حساباتهم في النظام.
لابد من إيجاد آلية لتوعية هؤلاء المستفيدين، خصوصا أن هناك أمورا عدة تم تحسينها في الاقتصاد السعودي.
وعي المستهلك
وقال عضو جمعية التثمين العقاري الأمريكية الدكتور محمد القحطاني: إن النظام سيكون رافدا رئيسيا في تنظيم سوق العقار، وهو أحد أعمدة هذا السوق الضخم الذي يحوي قطاع التثمين، والتأجير، وعملية تطوير وبيع الأراضي، مؤكدا أن الإيجارات سبب في التضخم الذي تشهده اقتصاديات كثير من دول العالم.
وأضاف القحطاني أن غياب وعي المستهلك والمستفيد من القطاع العقاري بسبب عدم إطلاعه على ما يدور من أنظمة جديدة، لذلك لابد من إيجاد آلية في توعية هؤلاء المستفيدين خصوصا وأن هناك أمورا عدة تم تحسينها في الاقتصاد السعودي، ولكن للأسف لا يزال هناك جانب التوعية غائبا تماما على ما تقدمه الدولة من فوائد جمة لحماية المستفيد من العقارات وأهمها الحماية من جشع التجار.
وأكد أن المسئول عن التوعية، هي جهات معينة، مثل وزارة الإسكان، ووزارة التجارة والغرف التجارية، والجمعيات التعاونية، إضافة إلى الجامعات السعودية ووسائل الإعلام، وهذه كلها مسئولة مسئولية كاملة عن توعية المواطن بما يدور في سوق العقار والأسواق الأخرى وأنظمة الدولة الجديدة من أجل تثقيفة وتوعيته، بحماية نفسه من الاستغلال والأسعار المرتفعة، وذلك من خلال إرسال رسائل توعوية على الجوالات عن طريق شركات الاتصالات بالمملكة وهذه تعتبر إحدى خدمات المجتمع.
وأوضح القحطاني أن ارتفاع إيجارات العقارات الذي بلغ خلال خمس عشرة سنة ماضية 100 بالمائة أسهم برفع معدل التضخم إلى أكثر من 10 بالمائة، ولكن نظام (إيجار) سيسهم في خفض معدل هذه الإيجارات إلى 10 بالمائة خلال السنوات الثلاث القادمة حتى يأخذ الأثر الإيجابي المنشود.
الإيفاء بالحقوق
وأشار الخبير العقاري الدكتور محمود النبريص إلى أن نظام (إيجار) سيفي بحقوق المالك والمستأجر والوسيط العقاري على حد سواء، وكذلك سينظم العملية من ناحية معرفة المستأجرين والالتزامات المالية التي يجب عليهم دفعها في حال انتهاء عقد التأجير أو الخروج من المبنى مثل فواتير الكهرباء، حتى لا يتضرر المالك ولا تفصل عن المستأجر الجديد،كما أن هذا النظام جيد وسيساعد وزارة الإسكان على تنظيم السكن، والإيواء سواء كان يوميا أو شهريا أو سنويا بحيث يتمكن المواطن من دفع الإيجار إما شهريا أو سنويا، وذلك على حسب استطاعته المالية مثل ما يحصل في الدول الأخرى.
وقال النبريص « في السابق يتم دفع 500 ريال مقابل تأمين على الكهرباء، وهذا المبلغ لا يغطي إذا كانت قيمة الفواتير تتراوح من ألف إلى 3 آلاف ريال بعد خروج المستأجر، وهنا يضطر المالك إلى دفع هذا المبلغ من أجل المستأجرين الجدد، ولكن بعد النظام الجديد تم ربط هذه المستحقات بهوية المستأجر وتعتبر ديونا يجب أن يسددها» مؤكدا أن كثيرا من مشاريع شقق التمليك تم تحويلها إلى تأجير لأنه لم يتم شراؤها نتيجة انتظار نظام (أرض وقرض) أو القرض العقاري مما سيزيد المساحة الإيجارية بالمنطقة.
حق المستثمر
وأكد المستثمر بقطاع العقارات عادل المدالله أنه لابد من وجود موارد أخرى لخدمة الوطن والجهات المختصة، وكذلك انفتاح السوق من خلال بقاء رؤوس الأموال بالداخل وعدم خروجها.
وقال المد الله: «لابد أن نضمن حق المستثمر وتحريك جهاز الوزارة من خلال تنظيم عقد، بحيث تحصل على نسبة من قيمة الإيجار تبلغ 0.5 بالمائة، فمثلا إذا كانت القيمة تبلغ 12 ألف ريال فإن المبلغ المستحق للوزارة يبلغ 100 ريال، وذلك مقابل حماية ممتلكات المستثمرين».
ووصف المدالله نظام (إيجار) بمنظم عملية التأجير، لأنه سيوجد عقدا موحدا رسميا يكون تحت إشراف الوزارة وبشروط معينة مثل فصل الكهرباء آليا من قبل شركة الكهرباء في حال خروج المستأجر إذا لم يكن عليه أي التزامات مالية.
http://www.alyaum.com/News/files.php?file=2012/a1_723751649.jpg
http://www.alyaum.com/News/files.php?file=2012/a1_228146286.jpg
بقلم : سلطان الطولاني – الدمام
بيئة نظامية
وقد شرعت الوزارة هذا النظام؛ لأسباب تخص عدة جوانب منها نظامية وهي عدم وجود لائحة توضح حقوق وواجبات المستأجر والمؤجر، وعدم وجود عقد موحد يرجع إليه الجميع، وكذلك عدم تسجيل وتوثيق العقود عند أي جهة حكومية، إضافة إلى عدم التحقق من هويات أطراف عملية التأجير ،وجود وسطاء عقاريين غير مرخصين لممارسة عملية التأجير، أما بالنسبة للجوانب المالية فهناك خيارات محدودة لتحصيل ودفع الإيجارات، وعدم وجود قاعدة بيانات ائتمانية عن السلوك المالي بقطاع الاسكان الإيجار، وكذلك من أجل الجوانب اللوجستية مثل صعوبة إيجاد الوحدات العقارية المعدة للإيجار، ومحدودية طرق عرض الوحدات العقارية المعدة للإيجار، إضافة إلى صعوبة التواصل بين أطراف العملية التأجيرية، والجوانب الإحصائية لعدم وجود إحصاءات دقيقة وواضحة لسوق العقار، وغياب الشفافية في سوق العقار؛ مما يقود إلى صعوبة اتخاذ القرارات الصحيحة المتعلقة بقطاع الاسكان الايجاري، التلاعب بالأسعار، وكذلك العشوائية في الاستثمار بسوق الاسكان الايجاري، إضافة إلى ارتفاع الأسعار بسبب نقص عرض الوحدات العقارية المعدة للإيجار مقابل ارتفاع الطلب.
وأكدت الوزارة سعيها من خلال هذا النظام، لبناء بيئة نظامية من خلال اعداد وصياغة لائحة حقوق وواجبات المستأجر والمؤجر، وهيكلة العلاقات النظامية لأطراف العملية التأجيرية العقد الموحد للإيجار، وهي نتيجة للتعاون مع الجهات الحكومية ذات العلاقة لتدعيم بناء البيئة النظامية، وسيتم التعاون مع الجهات الحكومية ذات العلاقة من خلال التعريف بالمشروع، استقراء المرئيات حول إيجار. الاتفاق على أطر التعاون وتطوير وبناء إيجار بعد الانتهاء من بناء البيئة النظامية، تبدأ عمليات تهيئة المنظومة الالكترونية لإيجار من خلال تنفيذ نتائج الدراسات القانونية والاستشارية، بحيث يعمل على تطوير وبناء الخدمات المقدمة من خلال إيجار. الربط مع الجهات الحكومية والأخرى ذات العلاقة والجاهزة تقنياً.
ويقدم النظام خدمات، منها توثيق عقد الإيجار الموحد، تسهيل إبرام وتوثيق العقود بين أطراف العملية التأجيرية، وتتضمن: بناء آلية إلكترونية لإبرام العقود، تدقيق هوية أطراف العقد وحفظ عقد الإيجار بصيغة إلكترونية، استرجاع العقد عند الحاجة، تمرير بيانات أطراف العقد لنظام شموس الأمني.
وبخصوص السجل الائتماني للعملاء، فهو يعمل كأداة لتقييم المخاطر لأطراف الشبكة المعنيين، وتتضمن بناء قاعدة بيانات ائتمانية لعملاء ايجار، ووضع تقييم للعميل بناءً على تاريخ تعاملاته المالية المتوفر بقاعدة البيانات، وكذلك تمكين عملاء إيجار المعنيين من الاطلاع على التقييم، إضافة إلى الربط مع نظام شموس الامني الآلي لتمرير بيانات أطراف العقد الإيجاري من خلال أدوات الاتصال المعيارية (SDK) المعتمد حاليا، وكذلك برنامج الوساطة الذي يعد منصة إلكترونية توفر العرض للعقارات المعدة للإيجار، ويتضمن بناء منصة إلكترونية تسهل عرض الوحدات العقارية المعدة للإيجار وإتاحة آليات بحث فعالة للمستفيدين من إيجار، والتنسيق بين الأطراف ذات العلاقة بالعرض.
أما بخصوص منصة إيجار، فهي لتطوير إيجار كمنصة قابلة للتكامل مع أنظمة حكومية وخاصة أخرى، من خلال تطوير أدوات الاتصال المعيارية (SDK) والإحصاءات والمؤشرات العقارية للاستفادة من قاعدة بيانات إيجار؛ لبناء منصة إحصائية ومعلوماتية عن قطاع الإسكان الإيجاري. مما يتيح بالتالي تقديم بيانات إحصائية، وكذلك يوجد برنامج التسديد الالكتروني، وهو إنشاء آلية لإتاحة تدفق الأجرة من المستأجر إلى المؤجر أو الوسيط. مما يتيح سهولة الدفع والتحصيل وتوثيق عملية السداد إمكانية تجزئة الأجرة، أما بالنسبة للتنبيهات والإشعارات فهو نظام يتيح آلية إلكترونية سهلة للتواصل مع مستخدمي إيجار، ويتضمن ذلك تنبيه وإشعار المستخدمين عند التعاقد وتنبيه وإشعار المستخدمين بالعمليات المالية وإشعار المستخدمين بالتواريخ ذات العلاقة بالعقود، وإشعار المستخدمين حين إحداث أي تغييرات على حساباتهم في النظام.
لابد من إيجاد آلية لتوعية هؤلاء المستفيدين، خصوصا أن هناك أمورا عدة تم تحسينها في الاقتصاد السعودي.
وعي المستهلك
وقال عضو جمعية التثمين العقاري الأمريكية الدكتور محمد القحطاني: إن النظام سيكون رافدا رئيسيا في تنظيم سوق العقار، وهو أحد أعمدة هذا السوق الضخم الذي يحوي قطاع التثمين، والتأجير، وعملية تطوير وبيع الأراضي، مؤكدا أن الإيجارات سبب في التضخم الذي تشهده اقتصاديات كثير من دول العالم.
وأضاف القحطاني أن غياب وعي المستهلك والمستفيد من القطاع العقاري بسبب عدم إطلاعه على ما يدور من أنظمة جديدة، لذلك لابد من إيجاد آلية في توعية هؤلاء المستفيدين خصوصا وأن هناك أمورا عدة تم تحسينها في الاقتصاد السعودي، ولكن للأسف لا يزال هناك جانب التوعية غائبا تماما على ما تقدمه الدولة من فوائد جمة لحماية المستفيد من العقارات وأهمها الحماية من جشع التجار.
وأكد أن المسئول عن التوعية، هي جهات معينة، مثل وزارة الإسكان، ووزارة التجارة والغرف التجارية، والجمعيات التعاونية، إضافة إلى الجامعات السعودية ووسائل الإعلام، وهذه كلها مسئولة مسئولية كاملة عن توعية المواطن بما يدور في سوق العقار والأسواق الأخرى وأنظمة الدولة الجديدة من أجل تثقيفة وتوعيته، بحماية نفسه من الاستغلال والأسعار المرتفعة، وذلك من خلال إرسال رسائل توعوية على الجوالات عن طريق شركات الاتصالات بالمملكة وهذه تعتبر إحدى خدمات المجتمع.
وأوضح القحطاني أن ارتفاع إيجارات العقارات الذي بلغ خلال خمس عشرة سنة ماضية 100 بالمائة أسهم برفع معدل التضخم إلى أكثر من 10 بالمائة، ولكن نظام (إيجار) سيسهم في خفض معدل هذه الإيجارات إلى 10 بالمائة خلال السنوات الثلاث القادمة حتى يأخذ الأثر الإيجابي المنشود.
الإيفاء بالحقوق
وأشار الخبير العقاري الدكتور محمود النبريص إلى أن نظام (إيجار) سيفي بحقوق المالك والمستأجر والوسيط العقاري على حد سواء، وكذلك سينظم العملية من ناحية معرفة المستأجرين والالتزامات المالية التي يجب عليهم دفعها في حال انتهاء عقد التأجير أو الخروج من المبنى مثل فواتير الكهرباء، حتى لا يتضرر المالك ولا تفصل عن المستأجر الجديد،كما أن هذا النظام جيد وسيساعد وزارة الإسكان على تنظيم السكن، والإيواء سواء كان يوميا أو شهريا أو سنويا بحيث يتمكن المواطن من دفع الإيجار إما شهريا أو سنويا، وذلك على حسب استطاعته المالية مثل ما يحصل في الدول الأخرى.
وقال النبريص « في السابق يتم دفع 500 ريال مقابل تأمين على الكهرباء، وهذا المبلغ لا يغطي إذا كانت قيمة الفواتير تتراوح من ألف إلى 3 آلاف ريال بعد خروج المستأجر، وهنا يضطر المالك إلى دفع هذا المبلغ من أجل المستأجرين الجدد، ولكن بعد النظام الجديد تم ربط هذه المستحقات بهوية المستأجر وتعتبر ديونا يجب أن يسددها» مؤكدا أن كثيرا من مشاريع شقق التمليك تم تحويلها إلى تأجير لأنه لم يتم شراؤها نتيجة انتظار نظام (أرض وقرض) أو القرض العقاري مما سيزيد المساحة الإيجارية بالمنطقة.
حق المستثمر
وأكد المستثمر بقطاع العقارات عادل المدالله أنه لابد من وجود موارد أخرى لخدمة الوطن والجهات المختصة، وكذلك انفتاح السوق من خلال بقاء رؤوس الأموال بالداخل وعدم خروجها.
وقال المد الله: «لابد أن نضمن حق المستثمر وتحريك جهاز الوزارة من خلال تنظيم عقد، بحيث تحصل على نسبة من قيمة الإيجار تبلغ 0.5 بالمائة، فمثلا إذا كانت القيمة تبلغ 12 ألف ريال فإن المبلغ المستحق للوزارة يبلغ 100 ريال، وذلك مقابل حماية ممتلكات المستثمرين».
ووصف المدالله نظام (إيجار) بمنظم عملية التأجير، لأنه سيوجد عقدا موحدا رسميا يكون تحت إشراف الوزارة وبشروط معينة مثل فصل الكهرباء آليا من قبل شركة الكهرباء في حال خروج المستأجر إذا لم يكن عليه أي التزامات مالية.
http://www.alyaum.com/News/files.php?file=2012/a1_723751649.jpg