محمد بن سعد
April 30th, 2011, 14:41
غالبية الشركات تحولت إلى الفلل المكتبية
مختصون: زيادة المعروض تخفض إيجارات المكاتب التجارية بـ 35 %
http://www.aleqt.com/a/532823_159765.jpg
المطوع
عبد الهادي حبتور من جدة
أكد مختصون، أن هنالك زيادة في معروض المكاتب التجارية المخصصة للتأجير في الوقت الراهن، الأمر الذي انعكس على انخفاض المتر التأجيري بمعدل يصل إلى 35 في المائة تقريبا. ولفت المختصون، الذين التقتهم ''الاقتصادية''، إلى أن معظم الشركات تحولت إلى ما يعرف بنظام الفلل المكتبية بعد توفر الشروط الخاصة بذلك، إلى جانب قيام العديد من الشركات بإعادة هيكلة في الشوارع والمراكز القديمة بحيث يتم التوجه نحو المراكز ذات المساحات الواسعة. وتوقع المختصون أنفسهم في حديثهم لـ ''الاقتصادية'' مزيدا من الانخفاض في أسعار المتر التأجيري للمكاتب التجارية، خصوصا الفاخرة في حالة استمرار الشركات المالكة، خاصة التي لا تمتلك المواقع طالما أن عليها التزامات لملاك الأراضي. كما طالبوا المستثمرين وملاك المباني بعدم التمسك بالحصول على عائد يصل إلى 10 في المائة، مؤكدين أن الأمر عبارة عن معادلة تمويلية وأن السوق قد لا تستوعب أحيانا هذه المعدلات؛ ولذلك لا بد لأصحاب العقارات من نظرة واعية في هذا الخصوص. ووفقا للمختصين، فإن هنالك ثقافة جديدة نشأت في الفترة الأخيرة لدى عملاء المكاتب التجارية أصبحت تؤثر في اختياراتهم، يأتي في مقدمتها البرستيج أو مكانة وسمعة الحي والشارع الذي يتواجد فيه العقار. وقال سعد السحيلي، وهو مستثمر في هذا المجال: ''إن سوق المكاتب التجارية وصلت لمرحلة التشبع في الفترة الحالية في ظل تحول معظم المباني إلى مكاتب''، على حد قوله، ويتابع: ''المشكلة أن حجم وعدد الشركات العالمية قليل، وليس لدينا سوى المستأجرين السابقين، كما أن معظم الشركات السعودية لديها مبانيها الخاصة بمرافقها''.
http://www.aleqt.com/a/532823_159766.jpg
السحلي
وأشار السحيلي إلى أن هناك ثقافة جديدة أصبحت تتحكم في اختيار المكاتب التجارية ومواقعها المميزة وفقا لرغبة العميل، مبينا أن (البرستيج) أو المكانة التي يرنو إليها المستأجر هي من تحدد مكان وقيمة المكتب الراغب في استئجاره، وبناءً على المجال أو التخصص الذي يعمل فيه ومتطلباته''. من جانبه، أوضح عبد الرحمن المطوع، الرئيس التنفيذي لشركة مدائن الخليجية، أن السنوات الخمس الماضية شهدت طفرة عقارية كبيرة تخللها شح في معروض المكاتب الفاخرة على وجه التحديد، وهو الأمر الذي جعل معظم المستثمرين والمطورين يتجهون إلى تحويل أراضيهم لبنايات مخصصة بالمكاتب، وأضاف: ''الطفرة في المكاتب وصلت ذروتها في عامي 2010 و2011م؛ مما سبب زيادة كبيرة في المعروض، خاصة في المحاور الفاخرة سواء في الرياض أو جدة، في المقابل أغلب الشركات تحولت إلى ما يعرف بنظام الفلل المكتبية بعد توافر الشروط الخاصة بذلك؛ رغبة منها في الخصوصية وتوافر المواقف بشكل أكبر''. وتابع: ''هذه الزيادة في المعروض أثرت على أسعار الأمتار فما كان يؤجر بألف أو 1100 ريال للمتر وهو غير مؤثث أو مجهز، حاليا وصل بعضها إلى 700 ريال للمتر، ومع ذلك نتوقع خلال الفترة المقبلة إعادة هيكلة في الشوارع والمراكز التجارية القديمة وتوجه الشركات للمراكز ذات المساحات الكبيرة، فعوضا عن دفع 200 ألف ريال في مكتب وسط البلد مثلا، يفضل البعض دفع 250 ألف في مكان أكثر قربا من سكن الموظفين''. وكشف المطوع، أن الأسعار دائما تتناسب مع قيمة الأرض، مبينا بأن نسبة الربحية بالنسبة للمستثمرين مقسمة إلى نوعين: إما أن يكون مالك الأرض هو من يبني عليها مركزا تجاريا؛ ما يعني أن تكون نسبته من 8 - 9 في المائة، النوع الثاني إذا كان لا يملك الأرض وسيضطر لتسليم المبنى بعد 15 سنة مثلا فإن ربحيته يجب ألا تقل عن 20 في المائة. ولفت عبد الرحمن المطوع، إلى أن العرض الفاخر من المكاتب التجارية يعتبر معقولا في الوقت الراهن، وقال: ''نتوقع مزيدا من الانخفاض في حالة استمرار الشركات المستثمرة التي لا تمتلك المواقع طالما أن عليها التزامات لملاك الأراضي، كما يجب أن نأخذ بعين الاعتبار أن قرارات البناء كانت قبل الأزمة ومن بدأ يؤجر الآن بالكاد يغطي تكاليفه''. وفيمن يلقي باللائمة على مكاتب وشركات التسويق في ضعف التأجير لدى البعض، أكد المطوع أن المستهلك هو المتحكم الرئيس في أسلوب عمل المسوقين، مشددا على أن التسويق التقليدي يفرض نفسه ويلقى رواجا كبيرا من العملاء، ويضيف: ''مكاتب التسويق المتخصصة مهما أبدعت في الوسائل تجد أن العميل هو نفسه تقليدي؛ لأنه يجبر هذه الشركات على التسويق بالطرق التقليدية، المستهلك هو من يحدد الطريقة، والشركات تتبعه، لا نرى التسويق الخاص؛ لأن ذلك مكلف بينما العائد على الطريقتين واحد، لكن يمكن التسويق بطريقة تقليدية والاعتماد على طرق وآليات تنظيمية داخلية ودولية مثل الأرشفة ومتابعة العميل وغيرها''. ونبّه المطوع إلى أن العائد التأجيري على المبنى لا يفترض أن يتوقف عند 10 في المائة التي يتمسك بها الملاك، وقال: ''الأمر عبارة عن معادلة تمويلية فإذا أخذت 100 مليون من البنك بمرابحة 4 في المائة، ففي جميع الأحوال من أجل تغطية التكاليف، والربح لا بد من التأجير بنسبة تتراوح ما بين 8 و9 في المائة، وفي بعض الأحيان السوق لا تستوعب وهناك التزامات متعددة؛ لذلك لا بد أن تكون هناك نظرة واعية من أجل ألا يباع المبنى''.
مختصون: زيادة المعروض تخفض إيجارات المكاتب التجارية بـ 35 %
http://www.aleqt.com/a/532823_159765.jpg
المطوع
عبد الهادي حبتور من جدة
أكد مختصون، أن هنالك زيادة في معروض المكاتب التجارية المخصصة للتأجير في الوقت الراهن، الأمر الذي انعكس على انخفاض المتر التأجيري بمعدل يصل إلى 35 في المائة تقريبا. ولفت المختصون، الذين التقتهم ''الاقتصادية''، إلى أن معظم الشركات تحولت إلى ما يعرف بنظام الفلل المكتبية بعد توفر الشروط الخاصة بذلك، إلى جانب قيام العديد من الشركات بإعادة هيكلة في الشوارع والمراكز القديمة بحيث يتم التوجه نحو المراكز ذات المساحات الواسعة. وتوقع المختصون أنفسهم في حديثهم لـ ''الاقتصادية'' مزيدا من الانخفاض في أسعار المتر التأجيري للمكاتب التجارية، خصوصا الفاخرة في حالة استمرار الشركات المالكة، خاصة التي لا تمتلك المواقع طالما أن عليها التزامات لملاك الأراضي. كما طالبوا المستثمرين وملاك المباني بعدم التمسك بالحصول على عائد يصل إلى 10 في المائة، مؤكدين أن الأمر عبارة عن معادلة تمويلية وأن السوق قد لا تستوعب أحيانا هذه المعدلات؛ ولذلك لا بد لأصحاب العقارات من نظرة واعية في هذا الخصوص. ووفقا للمختصين، فإن هنالك ثقافة جديدة نشأت في الفترة الأخيرة لدى عملاء المكاتب التجارية أصبحت تؤثر في اختياراتهم، يأتي في مقدمتها البرستيج أو مكانة وسمعة الحي والشارع الذي يتواجد فيه العقار. وقال سعد السحيلي، وهو مستثمر في هذا المجال: ''إن سوق المكاتب التجارية وصلت لمرحلة التشبع في الفترة الحالية في ظل تحول معظم المباني إلى مكاتب''، على حد قوله، ويتابع: ''المشكلة أن حجم وعدد الشركات العالمية قليل، وليس لدينا سوى المستأجرين السابقين، كما أن معظم الشركات السعودية لديها مبانيها الخاصة بمرافقها''.
http://www.aleqt.com/a/532823_159766.jpg
السحلي
وأشار السحيلي إلى أن هناك ثقافة جديدة أصبحت تتحكم في اختيار المكاتب التجارية ومواقعها المميزة وفقا لرغبة العميل، مبينا أن (البرستيج) أو المكانة التي يرنو إليها المستأجر هي من تحدد مكان وقيمة المكتب الراغب في استئجاره، وبناءً على المجال أو التخصص الذي يعمل فيه ومتطلباته''. من جانبه، أوضح عبد الرحمن المطوع، الرئيس التنفيذي لشركة مدائن الخليجية، أن السنوات الخمس الماضية شهدت طفرة عقارية كبيرة تخللها شح في معروض المكاتب الفاخرة على وجه التحديد، وهو الأمر الذي جعل معظم المستثمرين والمطورين يتجهون إلى تحويل أراضيهم لبنايات مخصصة بالمكاتب، وأضاف: ''الطفرة في المكاتب وصلت ذروتها في عامي 2010 و2011م؛ مما سبب زيادة كبيرة في المعروض، خاصة في المحاور الفاخرة سواء في الرياض أو جدة، في المقابل أغلب الشركات تحولت إلى ما يعرف بنظام الفلل المكتبية بعد توافر الشروط الخاصة بذلك؛ رغبة منها في الخصوصية وتوافر المواقف بشكل أكبر''. وتابع: ''هذه الزيادة في المعروض أثرت على أسعار الأمتار فما كان يؤجر بألف أو 1100 ريال للمتر وهو غير مؤثث أو مجهز، حاليا وصل بعضها إلى 700 ريال للمتر، ومع ذلك نتوقع خلال الفترة المقبلة إعادة هيكلة في الشوارع والمراكز التجارية القديمة وتوجه الشركات للمراكز ذات المساحات الكبيرة، فعوضا عن دفع 200 ألف ريال في مكتب وسط البلد مثلا، يفضل البعض دفع 250 ألف في مكان أكثر قربا من سكن الموظفين''. وكشف المطوع، أن الأسعار دائما تتناسب مع قيمة الأرض، مبينا بأن نسبة الربحية بالنسبة للمستثمرين مقسمة إلى نوعين: إما أن يكون مالك الأرض هو من يبني عليها مركزا تجاريا؛ ما يعني أن تكون نسبته من 8 - 9 في المائة، النوع الثاني إذا كان لا يملك الأرض وسيضطر لتسليم المبنى بعد 15 سنة مثلا فإن ربحيته يجب ألا تقل عن 20 في المائة. ولفت عبد الرحمن المطوع، إلى أن العرض الفاخر من المكاتب التجارية يعتبر معقولا في الوقت الراهن، وقال: ''نتوقع مزيدا من الانخفاض في حالة استمرار الشركات المستثمرة التي لا تمتلك المواقع طالما أن عليها التزامات لملاك الأراضي، كما يجب أن نأخذ بعين الاعتبار أن قرارات البناء كانت قبل الأزمة ومن بدأ يؤجر الآن بالكاد يغطي تكاليفه''. وفيمن يلقي باللائمة على مكاتب وشركات التسويق في ضعف التأجير لدى البعض، أكد المطوع أن المستهلك هو المتحكم الرئيس في أسلوب عمل المسوقين، مشددا على أن التسويق التقليدي يفرض نفسه ويلقى رواجا كبيرا من العملاء، ويضيف: ''مكاتب التسويق المتخصصة مهما أبدعت في الوسائل تجد أن العميل هو نفسه تقليدي؛ لأنه يجبر هذه الشركات على التسويق بالطرق التقليدية، المستهلك هو من يحدد الطريقة، والشركات تتبعه، لا نرى التسويق الخاص؛ لأن ذلك مكلف بينما العائد على الطريقتين واحد، لكن يمكن التسويق بطريقة تقليدية والاعتماد على طرق وآليات تنظيمية داخلية ودولية مثل الأرشفة ومتابعة العميل وغيرها''. ونبّه المطوع إلى أن العائد التأجيري على المبنى لا يفترض أن يتوقف عند 10 في المائة التي يتمسك بها الملاك، وقال: ''الأمر عبارة عن معادلة تمويلية فإذا أخذت 100 مليون من البنك بمرابحة 4 في المائة، ففي جميع الأحوال من أجل تغطية التكاليف، والربح لا بد من التأجير بنسبة تتراوح ما بين 8 و9 في المائة، وفي بعض الأحيان السوق لا تستوعب وهناك التزامات متعددة؛ لذلك لا بد أن تكون هناك نظرة واعية من أجل ألا يباع المبنى''.